Marknadsvärdet sätter stopp för nybyggen i glesbygden – så slår kalkylen

Av Annons

Det finns byggbar mark och efterfrågan på bostäder i flera av Dalarnas inlandskommuner. Trots detta är nybyggnationen av villor låg. Orsaken är en ekonomisk ekvation där produktionskostnaden ofta överstiger det färdiga husets marknadsvärde.

Drömmen om att bygga ett eget hus i orter som Älvdalen, Vansbro eller Orsa möter ofta hinder av strukturell art. Det handlar om relationen mellan byggkostnad och bostadens värde, som skiljer sig markant från storstadsregionerna. Fenomenet är välkänt hos myndigheterna och Boverket har i rapporter pekat på att produktionskostnaden i dessa områden ofta är högre än marknadsvärdet, vilket försvårar finansieringen för enskilda hushåll.

Byggkostnader kontra marknadsvärde

Att uppföra en normalstor villa innebär i dagsläget en produktionskostnad på cirka 3,5 till 4 miljoner kronor. Kostnaden för material och entreprenad har stigit de senaste åren och är relativt lika över hela landet, oavsett var huset placeras.

Utmaningen uppstår vid värderingen av det färdiga objektet. Eftersom bostadsmarknaden i mindre orter har lägre omsättning och lägre priser på befintliga hus värderas ofta även nybyggen lägre än vad de kostat att uppföra. Ett nybyggt hus kan i vissa glesbygdsområden få ett marknadsvärde på runt 1,5 miljoner kronor, baserat på den lokala prisbilden.

Kräver stor egen insats

För den enskilde innebär detta att mellanskillnaden måste täckas med eget kapital. I praktiken kan det betyda att en husköpare i inlandet behöver en kontantinsats på flera miljoner kronor, till skillnad från i områden där marknadsvärdet matchar eller överstiger produktionskostnaden.

Detta skapar en tröskel som försvårar nybyggnation, trots att Region Dalarna i sin utvecklingsstrategi lyfter fram bostadsförsörjningen som en nyckelfråga för att hela länet ska kunna växa och vara attraktivt.

Kompletterande lån överbryggar gapet

När bolånetaket sätter gränsen vid 85 procent av marknadsvärdet behöver mellanskillnaden finansieras på annat sätt. Utöver den egna kontantinsatsen är privatlån en vanlig lösning för att täcka delar av byggkostnaden eller nödvändiga tillval som inte ryms inom bottenlånet.

Eftersom dessa lån inte har bostaden som säkerhet ligger räntan generellt högre än för ett traditionellt bolån. Det innebär att den totala månadskostnaden för hushållet blir en kombination av boräntor och räntor för privatlån, vilket påverkar boendekostnadskalkylen.

Samma princip tillämpas ofta vid större renoveringar av äldre hus i glesbygd. Om en investering i exempelvis bergvärme eller takbyte kostar mer än vad den omedelbart höjer husets marknadsvärde med kan ett privatlån användas för att möjliggöra investeringen när utrymme för utökat bolån saknas.

Finansieringsgapet i siffror

Här är ett exempel på hur kalkylen ser ut vid nybyggnation i ett område där marknadsvärdet är lägre än produktionskostnaden.

Exempelkalkyl:

• Total produktionskostnad: 4 000 000 kr
• Bedömt marknadsvärde vid färdigställande: 1 500 000 kr
• Möjligt bolån (85 % av marknadsvärdet): 1 275 000 kr
• Nödvändig egen finansiering (Kontantinsats + övriga lån): 2 725 000 kr